Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Что такое дарственная?
Договор дарения (или дарственная) – соглашение, которое позволяет собственнику безвозмездно передать свое имущество другому человеку.
В отличие от сделок, связанных с куплей-продажей, при договоре дарения не происходит обмен денежными средствами.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?
Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно.
Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет.
Плюсы и минусы дарения
Если сравнивать ее с другими разновидностями сделок.
| Определение | Преимущества | Недостатки |
| Дарение | Нет преимущественного права у других заинтересованных лиц. Включая долевых собственников. Желая отдать кому-то часть имущества, гражданин свободно делает это, не оповещая остальных дольщиков. Их согласие также не нужно. Без нотариуса.Стороны могут обойтись собственными силами. Главное – составить грамотный договор. Останется собрать нужные документы и зарегистрировать соглашение в Росреестре. Все, сделка выполнена, а одаряемый получит новое свидетельство собственника. Без налогов. Если участники соглашения – близкие родственники, получатель дара освобождается от необходимости платить НДФЛ. Избирательность. Владелец имущества волен распоряжаться им как пожелает. Например, при завещании он указывает одного человека, а другие наследники могут оспаривать это. Здесь сделка конечна и права одариваемого останутся неизменными. Собственник один. Им будет только одаряемый. Неважно, женат он или замужем. Супруг не получает части имущества. При разводе подаренная недвижимость остается у одаряемого, не делится. Простота. Достаточно подписать договор и зарегистрировать его. Все, стороны могут расходиться. Каждый получает желаемое. Даритель – облагодетельствовал нужного человека, а одаряемый – стал владельцем. Можно поставить условия. Например, прописать в дарственной возможность дальнейшего проживания бывшего собственника/иного лица в подаренной квартире. Или установить временные рамки завершения сделки. Это поможет защитить права у несовершеннолетнего. Например, даритель, указавший получателем ребенка, укажет время, когда тот достигнет совершеннолетия. Это исключит влияние опекунов. Оспорить сложно. Во-первых, грамотно составленная дарственная существенно снижает возможность аннулирования. Во-вторых, даритель жив. Он может самостоятельно аргументировать в суде принятое решение. | Налоги. Если получатель – дальний родственник или постороннее лицо (коллега/сосед/друг), ему придется выплатить 13% НДФЛ. Налог, составляющий часть фактической стоимости недвижимости. По закону он считается обогатившимся, поэтому платит. Близкие родственники освобождены от подобных трат. Безвозмездное соглашение. Дарителю нельзя устанавливать цену подарка. И требовать получателя дать деньги. Иначе сделка будет расценена как продажа недвижимости. Нет условий. Стороны вправе оговорить их, но указать письменно в договоре можно лишь временные рамки. Другие обязательства одаряемый не несет. Нельзя менять. Договор составляется однажды, и после подписания менять его не получится. Быстрота. После регистрации предмет соглашения будет передан другому лицу. И даритель автоматически теряет права на него. Оспорить сложно. Даже участникам договора. |
| Купля-продажа | Понятна всем. Владелец устанавливает стоимость товара и его наименование. Составляется договор, согласно которому покупатель должен расплатиться. После чего предмет соглашения будет передан ему. Условия понятны, их несложно выполнить. Сопровождение нотариуса. Специалист может подготовить бумаги, составить договор и служить законным гарантом сделки. Недвижимость считается дорогостоящим объектом, поэтому люди стараются перестраховаться. Быстрота. После подписания сторонами бумаг и регистрации сделки, она считается завершенной. Ставить условия. Возможно, главное прописать их в тексте соглашения. Подписав бумагу, покупатель автоматически соглашается выполнить их. Вдобавок, стороны могут заранее обсудить все нюансы процедуры. Например, порядок расчетов, валюту, способ передачи денег, использование квартиры, время выселения бывшего собственника. Оспорить сложно. Если сделку зарегистрировали в Росреестре, это подтверждает ее законность и юридическую завершенность. | Материальный расчет. Когда участники – близкие родственники, им сложно осуществлять взаиморасчеты. Просить деньги с детей/родителей или внуков не принято. Желая просто передать имущество, собственнику проще выбрать дарение вместо купли-продажи. Без денег нельзя. Некоторые указывают цену недвижимости на бумаге, на практике же просто отражают расчет. В реальности покупатель не отдает деньги. Такая сделка аннулируется. Нотариус не примет ее. |
| Завещание | Напоминает дарение, разница – временные рамки. Основным документом, регулирующим отношения участников, является завещание. Любые условия. Наследодатель вправе изложить собственную волю как пожелает. Расписать подробно, кому он планирует оставить имущество. Указать наследника и условия, выполнив которые тот получит капитал. Менять можно. Действительным считается последнее оформленное завещание. Автор вправе аннулировать или переписывать документ сколько пожелает. Обычно это делается когда меняются отношения в семье. Или материальное положение гражданина. Он – посмертный хозяин. Написанное завещание не лишает гражданина прав владения указанным там имуществом. Оно сохраняется до момента смерти автора документа. Безвозмездно. Наследники получают положенные им материальные блага бесплатно. Не считая уплаты налога. | Долго ждать. Увы, до смерти наследодателя, использовать оставленную им квартиру нельзя. И оформить ее как собственность тоже. Долгая процедура. Принять наследство придется официально. Указанные в документе люди выжидают полгода после дня смерти собственника. Затем собирают документы и представляют их в нужные инстанции. На практике если группа преемников – родственники, они выбирают одного, кто принимает наследство. Это дешевле. Потом, после регистрации собственности, стороны делят недвижимость сами. Обязательные наследники. Это круг близких родственников, чьи права закреплены нормативными актами. Наследодатель может указать любого человека главным преемником. Но если он забыл или намеренно вычеркнул близкую родню с завещания, они вправе через суд оспорить документ. И забрать часть имущества, полученного заинтересованным лицом. Отменить это сам наследодатель не сможет, он будет мертв. |
Ответы юриста на частые вопросы
Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?
При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.
Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?
Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.
Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?
Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.
Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?
Мнение эксперта
Макаров Станислав Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.
У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?
Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.
Кто не может дарить квартиру
Есть требования к тому, кто будет выступать в договоре как даритель.
1. Это должен быть собственник жилья. В дар можно передать лишь то, чем сам владеешь.
2. Дарителю должно быть 18 лет или больше. Только в этом случае человек может принять самостоятельное решение о таком действии. Следует учитывать, что не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет). Если несовершеннолетнему 14 и больше, он может оформить договор дарения только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.
3. Даритель должен быть дееспособным, психически здоровым и осознавать, что он делает.
Кроме того, запрещено дарение между организациями.
Есть нюансы, когда необходимо сделать дарственную на дом и прилегающий участок одному из членов семьи при совместном владении. Для этого сначала придется оформить право собственности на каждого в соответствующих долях. Это оформляется через суд или с нотариусом. Только после этого можно оформлять дарение.
Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, то его интересы представляют родители или те, кто их заменяет. Сделка с несовершеннолетним, получившим паспорт (от 14 лет) заключается и подписывается им самим, но заверяется подписью его представителей.
Дарение от имени несовершеннолетнего требует одобрения опекунского органа. На практике, такое согласие получить практически невозможно.
Можно ли отобрать подарок
Просто взять и передумать нельзя. Однако есть четыре случая, когда дорогостоящий подарок можно забрать обратно.
- Если получатель покушался на жизнь дарителя или членов его семьи либо причинил вред их здоровью. В случае, если даритель в результате этих действий скончался, оспорить договор могут его наследники.
- Если подарок имеет для дарителя большую неимущественную ценность, а получатель его не бережёт, из‑за чего рискует утратить его безвозвратно.
- Когда презент получен от ИП или юрлица в период, когда до его банкротства оставалось менее полугода. Такой договор дарения может аннулировать суд.
- Если даритель пережил получателя. Но эта норма работает, только если была прописана в договоре. Если нет, то вернуть подарок не получится.
Эти же условия работают для случаев, когда кому‑то пообещали подарить что‑то или освободить от имущественной обязанности. Также можно не исполнять условия договора, если имущественное, семейное положение дарителя или состояние его здоровья изменились так сильно, что выполнение обещанного существенно снизит его уровень жизни.
Недорогие подарки забрать уже не получится.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Процесс оформления дарственной на землю и строения на ней регулируется ст. 572, 574 ГК РФ и ФЗ-218. На их основании договор дарения составляется письменно самостоятельно или при помощи нотариуса.
Важно! регистрация сделки обязательна, без этого она недействительна, поэтому сторонам придется обращаться в Росреестр.
Согласно изменениям, внесенным в ФЗ-302 в 2013 году, саму дарственную регистрировать не нужно, главное правильно ее составить.
Статья 217 НК РФ близких родственников полностью избавляет от уплаты пошлины.
Договор дарения можно оформить и на маленького ребенка, его присутствие согласно ст. 28 ГК РФ при подписании дарственной не обязательно. На основании ст. 185 ГК РФ присутствовать при заключении сделки по передаче земли несовершеннолетнему можно его представителю.
Как заключить и аннулировать
Не смотря на простоту подписания соглашения, с непосредственной его реализацией на практике могут возникнуть различные коллизии. Казалось бы, в документе не должно быть подводных камней, но часто бывает так, что одариваемый не хочет принимать дар. В этом случае он не подписывается.
ВАЖНО! Заключать соглашение могут не все. Запрещено что-либо дарить лицам, не достигшим совершеннолетия.
Ранее подаренная квартира уже, по их мнению, должна перейти другому лицу, или остаться в собственности дарителя. Такие ситуации встречаются довольно часто. Закон позволяет аннулировать дарственную даже в том случае, если она уже существует на бумаге.
Дарственная и договор дарения, в чем разница для дарителя при отмене? Также ни в чем, поскольку и обратный ход от названия документов не зависит. А вот отменить ли документ, решают юристы.
Судебная практика: как отец ошибся с подарком дочери
Перед заключением договора дарения жилого дома и земельного участка стороны обязаны понимать, на какую именно сделку они идут. В противном случае обе стороны могут разочароваться в возникших между ними правоотношениях.
Такая ситуация в судебной практике произошла между отцом и дочерью. Папа подарил своему ребёнку долю жилого дома с обременением в виде сохранения права проживания дарителя. Однако он изначально неверно понял суть соглашения: мужчина полагал, что недвижимость перейдёт во владение дочери только после его смерти, а сейчас она будет ухаживать за ним, поскольку он инвалид. Более того, отца не устроило, как дочь исполняет условия сделки. По его словам, она регулярно била его посуду, оскорбляла нецензурными словами, учиняла скандалы.
Плюсы и минусы дарственной
К достоинствам договора дарения стандартно относят то, что он:
- прост в оформлении и может быть составлен самостоятельно;
- страхует одаряемого от посягательств возможных наследников в дальнейшем;
- не требует обязательного удостоверения нотариусом.
Минусами этого документа являются:
- даритель не может изменить условия сделки;
- при получении подарка не от родственника одаряемый должен заплатить налог 13% от инвентаризационной стоимости объекта;
- дарение – безусловная сделка, поэтому нынешний владелец недвижимости не может прописать в документе обязательным условием право проживать в объекте;
- если получатель не примет дар и не подпишет соответствующий договор, сделку не зарегистрируют в органах юстиции.
На кого можно оформить
Известно, что не всегда процедуры переоформления недвижимости подходят для конкретной ситуации. В некоторых случаях имеет большое значение, кто выступает сторонами договора. Разберемся, на кого можно оформить дарственную на дом.
Предусмотрены следующие ограничения на переоформление дома по дарственной по личному составу сторон договора:
- Нельзя дарить имущество детей младше 14 лет.
- Запрещено дарение работникам образовательных организаций (учителям, педагогам, завучам, директорам и так далее), медицины (врачам, медицинскому персоналу), социальной помощи лицами, которые получают данные услуги. Например, пациент не может подарить дом врачу, у которого он находится на лечении.
- Дарение чиновникам не допускается.
В остальных случаях подарить дом можно как своему родственнику, так и любому третьему лицу. Большой популярностью договоры дарения пользуются в случае, когда недвижимость передается именно родственникам – детям, родителям, братьям и сестрам и так далее. Это связано с выстроенными высоко доверительными отношениями в семье.
Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать при оформлении дарственной на дом:
- дарение совместно нажитого супругами дома между мужем и женой лучше заменить другими способами – выделением супружеской доли или подписанием брачного контракта;
- если недвижимость получает несовершеннолетний от 14 до 18 лет, он может сам подписать договор с согласия родителей;
- если недвижимость дарится малолетнему, который не достиг 14 лет, то подпись в договоре за него ставит родитель.
Особенности дарственной на дом без земельного участка, на котором он стоит
Иногда жилые дома находятся на землях, которые используются хозяевами не на праве собственности. Чаще всего речь идет об аренде у местной администрации. В таких случаях у владельца дома заключен договор аренды с муниципалитетом, к которому приложены различные технические документы и паспорта.
Такой дом тоже можно переписать одаряемому. Как переоформить – по общей схеме, но в договоре дарения указать, на каком праве принадлежит земля, и указать реквизиты подтверждающего это документа.
Не забудьте уведомить арендодателя о планах по дарению жилого дома.
После регистрации дарения в Росреестре новому владельцу следует переоформить договор аренды на свое имя. Для этого нужно обратиться в то же ведомство, которое было указано в договоре с предыдущим собственником.