Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Конституционный суд разъяснил приобретательную давность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество
Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:
- подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
- подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
- подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
- после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
- получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.
В порядке ст. 234 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено в том случае, если у него нет собственника. Фигура такого собственника может быть не вполне очевидной, например, если долевой собственник квартиры умер, наследников у него не осталось, а в квартире продолжили жить другие долевые собственности. По истечении 18 лет с момента смерти они могут попытаться добиться признания права собственности на долю умершего.
С одной стороны, такая доля является выморочным имуществом, и для ее приобретения фактическое принятие наследства не требуется (ст. 1151, п. 1 ст. 1152 ГК РФ). С момента открытия наследства доля умершего в праве собственности на квартиру переходит к муниципальному образованию. С другой стороны, если муниципальный орган никаких действий не предпринимал, законность владения объектом не оспаривал, то физическое лицо может получить долю в собственность в силу приобретательной давности. Для этого нужно установить, что гражданин «осуществлял вместо публично-правового образования его права и обязанности, связанные с владением и пользованием названным имуществом» (определение ВС РФ от 18.07.2017 № 5-КГ17-76).
Условия получения недвижимости
Для того, чтобы право собственности по приобретательной давности было предоставлено, необходимо подтвердить соответствие следующим требованиям:
- Открытое владение недвижимостью. Что понимается под этой формулировкой? Это означает, что гражданин не должен, конечно же, заявлять о своем владении недвижимостью во всеуслышание или уведомлять каким-то особенным образом окружающих. Однако у посторонних людей, например — соседей, не должно возникать никаких сомнений в его правах. Иными словами, владение недвижимостью не должно скрываться. Что это означает на практике? Например, вы действительно проживали в определенной квартире в течение более чем пятнадцати лет, соседи вас знают, и могут подтвердить, что вы в действительности фактически осуществляли уход за помещением, а не жили все это время где-то еще;
- Непрерывность владения недвижимостью тоже вызывает определенные вопросы у тех, кто сталкивается с этим понятием впервые. На практике это означает, что вы должны владеть ею в течение всех пятнадцати лет непрерывно. Иными словами, не получится прожить в квартире года два, потом переехать на пять лет, потом вернуться и после всего этого заявить свои права на оформление собственности. Для того, чтобы получить недвижимость в собственность, вы должны владеть ею постоянно и непрерывно;
- Владение в течение установленного срока — наиболее простой и понятный пункт. Законодательно установлен срок в пятнадцать лет;
- Добросовестное владение имуществом также вызывает определенные вопросы. Как доказать добросовестное владение? Что под этим понимается? Фактически добросовестность означает владение с искренним убеждением, что у вас нет никаких препятствий оформить собственность: на недвижимость никто не заявлял своих прав;
- Владение имуществом как своим — еще один пункт, который может быть интерпретирован по-разному. Однако законодательно этот пункт нужен для того, чтобы защитить права арендодателей, которые предоставляют жилплощадь во временное, пусть и подчас длительное пользование. Такой пункт нужен для того, чтобы арендатор по истечении установленного срока не смог подать заявление на оформление собственности.
Как зарегистрировать имущество
Теперь мы переходим к процедуре регистрации прав собственности, которая проходит вовсе не так просто, как многим хотелось бы. На практике каждая жизненная ситуация рассматривается по своим условиям, и результат вовсе не всегда может соответствовать вашим ожиданиям, даже если вы полностью соответствуете всем существующим требованиям.
Как необходимо действовать, если вы планируете оформить собственность по праву приобретательной давности:
- Для того, чтобы увеличить свои шансы, лучше заранее обратиться в суд с требованием признания добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение установленного срока. В качестве заинтересованного лица будет выступать регистратор. В случае удовлетворения вашего заявления у вас уже будет необходимая доказательная база для иска о признании права собственности;
- Затем необходимо составить иск о признании права собственности. Ответчиком по этому исковому заявлению будет прежний собственник, а в качестве заинтересованного лица может выступать Росреестр. Если установить собственника не получается, в качестве ответчика будет выступать орган местного самоуправления;
- Для того, чтобы ваш иск с большей долей вероятности был удовлетворен, необходимо собрать доказательную базу. Подтверждающие документы потребуются вам в любом случае. Среди них могут быть платежки, подтверждающие своевременную уплату коммунальных платежей в течение всего установленного срока, различные счета и договоры, подтверждающие ваше владение имуществом;
- Обращаем ваше внимание, что для рассмотрения вашего искового заявления необходимо будет оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от региона, а также от типа недвижимости. Обычно размер пошлины составляет от трехсот до двух тысяч рублей;
- После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр для регистрации права собственности;
- После того, как Росреестр выполнит свои обязательства, не забудьте получить выписку из ЕГРН.
Давность приобретения является одним из оснований возникновения права собственности, прямо предусмотренных законодательством. Способ этот древний как мир и существовал еще в римском праве, называясь интригующим термином «usucapio».
В двух словах суть можно объяснить как «собственность со временем»: владея вещью определенный срок приобретаешь ее в собственность.
Гражданский кодекс РФ посвятил приобретательной давности ровно одну статью, которая содержит более сложное для понимания определение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):
Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Итак, в результате приобретательной давности собственность возникает после 15 лет добросовестного, непрерывного и открытого владения. Собственность может возникнуть как на земельные участки, так и на любой другой объект недвижимого имущества (квартира, жилой дом, нежилой здание, помещение и т. п.).
Реализовать приобретательную давность можно только обратившись в суд и признав право собственности в судебном порядке. Иных способов не предусмотрено.
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дано важное уточнение:
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ ДО И ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ГК РФ
Как отмечает П. Крашенинников, нормы ГК РФ о приобретательной давности не являются новеллой ГК, поскольку были известны дореволюционному российскому законодательству, а также законодательству большинства стран континентальной системы права .
———————————
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. Статут, 2011.
Стоит отметить, что в ГК РСФСР 1922 и 1964 годов норм о приобретательной давности как о способе приобретения права собственности на имущество не было. Однако в ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года было установлено, что гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом не менее 15 лет, так и иным имуществом не менее 5 лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Необходимо отметить, что ныне действующий ЖК РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих, ограничивающих или изменяющих нормы ГК РФ о приобретении права собственности на жилые помещения по данному основанию.
В п. 3.4.9 раздела IV Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) указывалось, что «необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (30 лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли». Также в Концепции предлагалось, что течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения.
Но, несмотря на то что в ГК РФ уже внесено три блока поправок, в данную статью никаких изменений так и не было внесено.
На наш взгляд, основная цель принятия данной нормы заключается в том, чтобы у граждан, которые в свое время приобрели жилые дома или иные жилые помещения, например, по расписке, но передали денежные средства в качестве оплаты за них, появился законный способ признания права собственности путем обращения в суд.
Как известно, такую расписку ни одна регистрационная служба не примет в качестве основания приобретения права собственности, ведь в таких случаях не были соблюдены установленные требования к форме договора купли-продажи.
К подобным случаям можно отнести и ситуации, когда договор купли-продажи жилого помещения утерян и его невозможно восстановить.
СУБЪЕКТЫ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
В силу приобретательной давности право собственности на имущество может возникнуть не только у физических и юридических лиц — по правилам ст. 234 ГК РФ право собственности могут приобретать также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, что подтверждает судебная практика.
Практика. Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга обратился с иском к ОАО «Банк «Открытие» о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на жилое помещение в силу приобретательной давности, ссылаясь на то, что на основании решения Исполкома районного Совета народных депутатов в 1992 году на семью из 4-х человек (нанимателем выступал Р.) был выдан ордер на право занятия трехкомнатной квартиры.
В связи с приватизацией квартиры в соответствии с договором передачи, заключенным между Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга и Р., Р. обратился в Управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на данную квартиру, однако регистрация была приостановлена, поскольку, по сведениям ЕГРП, на спорную квартиру зарегистрировано право частной собственности иного лица — Ленинградского коммерческого банка «Петровский», правопреемником которого являлся ответчик.
Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что с 1992 года (более 15 лет) открыто, непрерывно и добросовестно владеет квартирой как своей собственной (ст. 234 ГК РФ).
Суд указал, что критерии, из которых следует исходить при разрешении вопросов об исчислении сроков приобретательной давности, а также о том, является ли давностное владение добросовестным, открытым и непрерывным, владеет ли заявитель имуществом как своим собственным, определены в п. 15, 16 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.
Суды трех инстанций пришли к выводу о подтверждении истцом наличия в совокупности всех условий, при которых за лицом может быть признано право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку обстоятельства использования квартиры в течение всего периода давностного владения начиная с 1992 года (заселение в квартиру граждан по ордеру, перечисление коммунальных платежей, предоставление в последующем квартиры в собственность граждан в порядке приватизации) не свидетельствуют о наличии у публичного образования сомнений относительно принадлежности квартиры.
Несмотря на отсутствие надлежащим образом оформленных документов, органы власти не считали, что осуществляют полномочия собственника в отношении чужой квартиры. Никаких доказательств того, что ответчик и его правопредшественники после 1992 года заявляли правопритязания на квартиру, требовали ее освобождения, заботились о данном имуществе, не представлено (Постановление ФАС СЗО от 01.10.2012 по делу N А56-235/2012).
Лица без гражданства и иностранные граждане также могут приобрести право собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности, что подтверждает судебная практика.
Практика. Истец, не являющийся гражданином РФ, обратился в суд о признании права собственности на жилой дом, в обоснование своих требований указав, что этот дом был приобретен им у ответчиков, при этом договор купли-продажи не был заключен, а денежная сумма была передана без расписки.
После этого владельцы передали ему документы на дом и выписались из домовой книги, но в связи с пожаром в другом доме, при выносе вещей, документы были утеряны. Истец со своей семьей сразу поселился в указанном доме и зарегистрировался по месту жительства. С этого момента он проживает в данном доме, владеет им и земельным участком добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным, производит капитальный и текущий ремонты. Каких-либо претензий на данное имущество со стороны иных лиц не было заявлено.
Собственники в нем не проживают с того момента, как снялись с регистрационного учета, место жительства их ему не известно. Решить вопрос во внесудебном порядке истец возможности не имеет в связи с тем, что место жительство второй стороны договора неизвестно, что подтверждается справками отдела адресно-справочной работы.
Суд указал, что в соответствии со ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, — с другой (решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 03.02.2012 по делу N 2-66/2012).
Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности
Образец исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности с учетом последних изменений законодательства РФ.
Одно из оснований приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи – это приобретательная давность. Для того, чтобы претендовать на приобретение имущество в силу данного правила, необходимо открыто и добросовестно владеть движимой вещью 5 лет, недвижимой 15 лет. Кроме того, к этим срокам еще следует добавлять по 3 года, то есть срок исковой давности, в течение которого собственник мог предъявить в суде претензии по поводу владения имущества истцом.
Как правило, такие иски подаются в отношении недвижимого имущества, так как использовать его в хозяйственном обороте без наличия необходимых документов невозможно. Поэтому решение суда по такому делу и станет основанием для получения свидетельств о праве собственности или иного подобного документа.
Особых сложностей написание подобного искового заявления не представляет. Однако истцу необходимо учесть следующие моменты.
1. Такой иск предъявляется собственнику имущества. В случае, если речь идет о движимой вещи, собственник которой неизвестен, то речь идет о находке, порядок оформления которой иной.
Приобретательная давность на земельный участок: позиция Конституционного суда РФ.
В ряде случаев граждане хотят оформить право собственности на земельный участок, которым фактически владеют длительное время без правоустанавливающих документов через суд в силу приобретательной давности, установленной ст. 234 ГК РФ.
В обоснование своих требований, как правило, в таких исках ссылаются на то, что земельный участок в существующих границах фактически используется более 15 лет, а споров с соседями о границах этого участка не имеется.
Возможно ли удовлетворение судом иска о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности?
Конституционный Суд в Определении № 186-О/2021 по делу о проверке конституционности абз. 1 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса о возникновении права собственности на объект в силу приобретательной давности указал следующее.
Добросовестность выступает одним из условий приобретения права собственности по давности владения имуществом и предполагает, что вступление во владение земельным участком не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями.
В силу презумпции государственной собственности на землю, в рамках которой при наличии в России значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означают, что последнее фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка.
Для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными.
Действующее законодательство запрещает любое самовольное, совершенное без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или его части (ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ).
Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ.
Таким образом, Конституционный суд РФ конкретизировал уже сложившуюся в большей степени отказную судебную практику по приобретательной давности, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 48-П уже рассматривал вопрос добросовестности при приобретательной давности и указывал, что добросовестный владелец может знать об отсутствии у него права на объект недвижимости, но, если владение не нарушает чьи-либо права, у лица должна быть возможность вернуть имущество в гражданский оборот и оформить право на него.
Таким образом, можно сделать вывод: самовольное занятие неразграниченной и несформированной земли будет восприниматься как противоправное и не соответствующее признаку добросовестности.
Плюсы от оформления в порядке приобретательной давности
- возникает внутреннее спокойствие и уверенность в завтрашнем дне, отсутствует страх потерять то, во что вкладываются денежные средства (текущий ремонт, перепланировка, улучшения);
- право собственности, зарегистрированное на основании решения суда в регистрирующем органе, дает перспективу на улучшение жилищных условий т.к. появляется возможность продажи объекта и внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- возникает законное право на сдачу объекта, ведь теперь не требуется непрерывность владения, а также доказывание открытости пользования. Получение дохода от сдаваемого в аренду имущества можно рассматривать, как дополнительный стимул, при принятии решения оформлять или нет недвижимое имущество через процесс приобретательная давность на имущество.
Понятие и особенности приобретательской давности на недвижимое имущество
В 70-80-х годах в СССР работникам предприятий и органов власти нередко предоставлялись на время службы квартиры. Когда СССР перестал существовать, власть поменялась, предприятия обанкротились, и служебное жилье стало на какое-то время бесхозяйным. По закону предприятия должны были передать эти квартиры местным властям, а те — принять на свой баланс. Но по разным причинам не все квартиры были переданы местным администрациям.
Люди продолжали проживать в них, полагая, что имеют на это право. Такие квартиры передавались по наследству, хотя по закону были бесхозяйным имуществом, потому что прежний собственник уже не существовал, а новый не принял мер по оформлению своих прав на него. Судебная практика подтверждает, что приобретение недвижимости таким способом — нечастое явление, особенно когда законный хозяин неизвестен. В большинстве случаев у имущества имеется законный собственник. При рассмотрении дела в суде информация о нем предоставляется из Росреестра по запросу.
Добросовестность давностного владения
Согласно п. 15 Постановления Пленума № 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Такое понимание добросовестности является традиционным для вещного права и судебная практика его придерживается. Со знанием или, наоборот, незнанием определенного факта закон связывает наступление определенных юридических последствий.
Если в момент получения имущества лицо считает, что получило его в собственность, хотя это в действительности не так, и не должно было предполагать иного, тогда владение признается добросовестным. Например, договор об отчуждении недвижимого имущества подписало неуправомоченное лицо. Или имел место порок формы соглашения.
Но если приобретатель имел возможность проявить осмотрительность и проверить полномочия лица, совершающего сделку, проверить является ли он собственником, тогда он не является добросовестным.
Добросовестность возможна и в случае, если владелец осознает, что собственником не является, но не знает и не может знать настоящего собственника. Это, как правило, случай завладения бесхозяйной вещью.
Нужно четко понимать, что добросовестность определяется на момент получения владения. В будущем владелец может узнать, что на самом деле имущество ему передано не в собственность, но это не делает владение недобросовестным. Более того, в силу п. 2 ст. 234 и п. 17 Постановления Пленума № 10/22 он имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им.
Раскрыть элемент добросовестности еще более подробно не представляется возможным, поскольку это субъективная категория. Факт добросовестного или недобросовестного владения устанавливается судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Если посмотреть судебную практику, то можно найти очень интересные позиции.
Минэкономразвития хочет уточнить порядок применения приобретательной давности
Минэкономразвития опубликовало для общественного обсуждения законопроект, которым предлагается усовершенствовать в ГК порядок применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Поправками предлагается изложить абзац ч. 1 ст.
234 ГК в редакции, согласно которой: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, открыто и непрерывно владеющие им как своим собственным, вне зависимости от того, признана ли соответствующая вещь бесхозяйной в течение 15 лет (если иной срок не установлен данным пунктом) либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество. При этом исключается указание на добросовестное владение, имеющееся в абзаце сейчас.
Согласно пояснительной записке, данное положение требует соотнесения с п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК, в которых определено, что все права на недвижимость возникают со дня государственной регистрации.
Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно (не принимая в учет переходные правоотношения о ранее возникших правах, считающихся действительными вне зависимости от государственной регистрации (ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).
В свою очередь без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности.
Второй абзац ч. 1 ст. 234 ГК предлагается дополнить положением о том, что для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, срок приобретательной давности составляет 7 лет.
В пояснительной записке указывается, что права примерно на 720 тыс. км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов.
Причиной этого, в частности, является то, что в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.
Кроме того, законопроектом предлагается в ч. 4 ст. 234 ГК указать, что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.
Сейчас в ГК закреплено, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст.
301 и 305 данного Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Статью 234 ГК также предлагается дополнить положениями о том, что особенности приобретения в порядке приобретательной давности права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются земельным законодательством. Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.
Законопроектом предусматривается внесение изменений и в ст. 274 ГК.
Так, предлагается указать, что собственник или иной законный владелец земельного участка не вправе возражать против установления сервитута в пользу лица, фактически осуществляющего ограниченное пользование чужим земельным участком в связи с фактическим владением таким лицом размещенным на данном земельном участке линейным объектом на протяжении 7 и более лет.
В комментарии «АГ» юрист Андрей Лямзин в сотрудничестве с АБ Ивановской области «Сфера защиты» отметил, что проект изменений ст. 234 ГК носит в основном положительный характер. «Введение абзацев об опасных производственных объектах, а также новое изложение п. 4 ст.
234 ГК однозначно можно трактовать как положительные изменения, которые ведут к упрощению и конкретизации нормы. Введение возможности оформления общей долевой собственности в порядке приобретательной давности также является положительным изменением», – указал он.
Однако поправки в п. 1 ст. 234, по мнению Андрея Лямзина, недостаточны, поскольку законодатель до сих пор не предложил исключить признак непрерывности. «Признак непрерывности усложняет применение данной статьи на практике, поскольку давностное владение не всегда может являться непрерывным.
На мой взгляд, данную категорию необходимо заменить такими признаками, как: систематичность владения, добросовестное отношение к объекту, как к своему. Это позволит применять ст.
234 ГК в качестве способа защиты на практике чаще и не использовать квазиспособы приобретения права собственности, такие как признание права собственности в порядке ст. 218 ГК», – заключил Андрей Лямзин.
Адвокат Ульяновской областной коллегии адвокатов Альберт Мингачев отметил, что в пользовании граждан до сих пор находится огромное количество земельных участков и сооружений, которые им передавались на самых различных основаниях, некоторые из которых уже не предусмотрены действующим законодательством.
«В частности, огромное количество участков ранее принадлежали садовым товариществам и кооперативам, документы о передаче которых не сохранились, а участками активно и открыто пользуются, – пояснил он. – Также в нашем государстве был период, когда право собственности на недвижимое имущество не регистрировалось в реестре.
И переход права собственности был обусловлен лишь договором купли-продажи в простой письменной форме, который регистрировался в Бюро технической инвентаризации, а граждане, не зарегистрировавшие его, но фактически пользующиеся, получается, права не приобрели.
И эти пробелы успешно устранялись с помощью института приобретательной давности».
По словам эксперта, предложенная инициатива усложняет применение этого института, поскольку едва ли граждане, пользующиеся участком или зданием, правильно понимают правовую природу пользования.
Они могут не догадываться об отсутствии правовых оснований для приобретения права собственности.
Альберт Мингачев считает, что в случае принятия законопроекта граждане, не поставившие вовремя на учет объект недвижимости, не смогут признать право в порядке приобретательной давности, что создаст дополнительные проблемы в правоприменительной практике.
Вместе с тем он отметил, что дела, в которых субъект злоупотребляет своим правом на приобретение права собственности на недвижимость в порядке приобретательной давности, редки, поэтому законодатель в данном случае «тушит пожар там, где его пока и нет».
Также Альберт Мингачев посчитал, что в практике применения данного института имеется проблема, заключающаяся в признании права на приобретательную давность объектов недвижимости, которые находились или находятся в муниципальной собственности, поскольку на таких участках зачастую возводились объекты недвижимости, которые открыто и добросовестно используются гражданами. При этом муниципалитет зачастую выступает против признания права на такие объекты.
Имущество можно официально узаконить как свою собственность, если владелец фактически пользуется им в течение как минимум 15 лет. Причем пользование объектом в течение всех этих лет срока не должно иметь перерывов. Однако уже упоминавшееся Постановление содержит ряд комментариев в связи с применением принципа непрерывности:
- Если в течение фактического срока пользования определенное время владение не продолжалось из-за утраты в связи с подачей иска прежнего владельца. Например, гражданин фактически пользуется землей, но появляется прежний владелец, подает иск, причем иск удовлетворяют. Затем новый владелец подает иск на старого, его тоже удовлетворяют. В итоге все время, которое ушло на судебные тяжбы и передачу имущества, тоже включается в срок владения (оно не утрачивается).
- Если гражданин передал в пользование другому лицу участок земли, квартиру или другое недвижимое имущество, на него все равно возможно распространить приобретательную давность – в этих случаях судебная практика стоит на стороне фактического владельца. Обычно усматривается тот факт, что передача объекта в аренду не приносит вреда прежнему собственнику, о котором фактический владелец ничего не знал и не мог знать.
- И еще один важный момент – непрерывность не нарушается, если фактический (новый) владелец по отношению к предыдущему является правопреемником:
- универсальным – т.е. он принимает все наследство (или всю свою долю) целиком, вместе с правами и обязательствами;
- сингулярным – он принимает только некоторые права и обязательства по наследственному имуществу.
В последнем случае ситуации можно пояснить на конкретных примерах, с которыми и работает судебная практика. Например, предыдущий собственник владел квартирой в течение 10 лет, затем умер. Его правопреемником выступает наследник, имя которого прописано в завещании. Никаких оговорок по его правам или обязанностям как нового собственника не сделано – т.е. он является универсальным правопреемником.
Как оформить приобретательную давность через суд
Если документов, подтверждающих законные права на землю нет, то гражданин обращается в суд, в процессе чего законодательная инстанция вынесет обоснованное решение для установления и признания права собственности на участок.
К исковому заявлению прикладывают справку, из отдела землепользования и землеустройства местной администрации, с указанием точного адреса участка и его описания. Информация о местоположении земли необходима для определения предмета иска в решении суда. После того, как суд вынес решение в пользу владельца участка, и постановление вступило в силу, землю можно оформлять в собственность.
Как показала судебная практика, приобретательная давность на земельный участок может быть оформлена, если обратиться в суд в срок до трех лет по обнаружению факта незаконного пользования земельным наделом.
Добросовестность владения
Гражданский кодекс не дает ответ на вопрос о том, что следует понимать под добросовестностью владения, однако понятие добросовестности владения приводится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление 10/22), в соответствии с п. 15 которого добросовестное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Очень подробно вопрос о том, что же все-таки представляет из себя добросовестность, раскрыт в судебной практике, в определении Ленинградского областного суда от 21 июня 2012 г. №33а-2876/2012: «Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Случаями недопустимости заблуждения, в частности, является случай, когда владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Судом установлено, что заявителя нельзя признать добросовестным пользователем земельного участка, поскольку он не заблуждался относительно оснований, на которых владеет спорным земельным участком. Как следует из материала дела, у истца отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, то есть он не мог не знать, что не приобрел права собственности на него».
В настоящее время имеются судебные решения, в которых со ссылкой на недействительность сделки, лежащей в основании давностного владения, делается вывод о недобросовестности владения, в результате чего суды отказывают в признании права собственности по давности владения. Несмотря на то, что данная позиция широко воспринята практикой, она недостаточно справедлива при возникновении некоторых ситуаций. Например, в случае, если владелец приобрел имущество по недействительной сделке, но к моменту признания права собственности по давности владения срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительной сделки уже истек; в случае, когда отчуждатель добросовестно заблуждался, считая себя собственником отчуждаемого им земельного участка.
Так, одним из судов (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 21 мая 2012 г. По делу №33-4017) было рассмотрено дело по обращению гражданки с иском о признании права собственности по давности владения на земельный участок, который был ей приобретен, но в собственность оформлен не был, факт приобретения участка подтверждался только распиской. При вынесении решения суд исходил из следующего: так как право собственности на земельный участок за кем-либо, по каким-либо основаниям, зарегистрировано не было, из документов и доводов истца следует, что истец не предоставила достоверных сведений о продаже домовладения именно собственником. Следовательно, истцом не предоставлены доказательства добросовестного открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным.
В судебной практике есть тенденция признавать владельца недобросовестным владельцем в связи с тем, что он знает, кому на правах собственности принадлежит земельный участок.
Ниже приведены примеры из судебной практики:
— Истцу было отказано в признании права собственности, так как он знал и должен был знать, что у него отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы, подтверждающие право на пользование земельным участком, поскольку на основании ранее действующего законодательства право на предоставление земельных участков в аренду или пользование принадлежало уполномоченным государственным органам (Определение Ленинградского областного суда от 25 мая 2011 г. №33-2612/2011).
— Суд отказал в удовлетворении исковых требований на основании того, что у спорного имущества имеется собственник, который от прав в отношении данного имущества не отказывался, и истцу было известно о наличии у спорного имущества собственника (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04 августа 2011 г. №33-11907).
— Еще один подобный вывод «Истец в период владения земельным участком должен был знать об отсутствии предусмотренных законом оснований для возникновения у него права собственности, поскольку ему достоверно было известно, что земельный участок был предоставлен в пользование его брату, который являлся титульным владельцем участка» (Определение Ленинградского областного суда от 14 марта 2012 года по делу №33а-891/2012; Такая же позиция в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 17 мая 2012 г. №33-5277/2012).
— В практике была рассмотрена ситуация, когда истец просил признать право собственности на земельный участок, расположенный между двумя участками, которые принадлежали истцу на праве собственности и суд сделал вывод, что основания для вывода о добросовестности давностного владения данных лиц отсутствуют, так как о нахождении спорного участка в государственной собственности истцу было известно, что подтверждается перепиской сторон в отношении земельного участка. Кроме того, на момент оформления участков в собственность истцы знали о том, в каких границах и какой площади они им передаются из государственной собственности, и согласились с этим (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.05.2012 № 33-7243/2012).