Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдавать квартиру в аренду посуточно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Обстановка и оснащение квартиры для посуточной аренды
При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить.
Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:
- двуспальную кровать 140–180 см;
- диван;
- платяной шкаф;
- телевизор;
- обеденный стол;
- 2–3 стула;
- кухонный гарнитур;
- холодильник;
- варочную панель или плиту;
- стиральную машинку;
- микроволновую печь;
- электрочайник.
- Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.
Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями
Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).
Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.
На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.
Где искать арендаторов для посуточной сдачи
Итак, квартира уже приобретена и подготовлена к посуточной аренде — начало положено. Теперь начинается самое непростое — поиск арендаторов, ведь при краткосрочной сдаче жилья собственнику приходится искать их практически ежедневно. Если, конечно, вы желаете получить максимум выгоды с объекта и свести к минимуму дни простоя.
На самом деле, сам поиск сегодня не представляет большой сложности. Все потому, что владельцу квартиры представлено немало возможностей для онлайн-публикаций объявлений. Среди популярных ресурсов для подачи объявлений о посуточной сдаче жилья — сайты Airbnb и Booking. Также отклики можно получить на сайтах “Яндекс.Недвижимость”, “Суточно”, “Хочу на юга” и др. Не менее актуальными остаются посты в социальных сетях — например, можно найти специализированный паблик в VK или выложить объявление на свою страницу.
Чтобы гость ничего не сломал и не украл, при заселении лучше заключать договор аренды. В нем обязательно должны быть:
– паспортные данные гостя;
– дата заключения договора;
– сроки проживания;
– сумма платежа;
– права и обязанности сторон;
– размер штрафа за порчу имущества и нарушение условий договора;
– подписи сторон и их расшифровка.
Если по каким-то причинам вы не хотите оформлять договор, сделайте хотя бы фото паспорта вашего гостя. Вряд ли он захочет что-то портить или красть, помня, что вы уже знаете его данные и можете обратиться в полицию.
Все расчеты с гостем производите только при заселении. Не поддавайтесь на уговоры гостей, которые обещают рассчитаться при возвращении ключей.
Многие владельцы жилья также берут залог за сохранность имущества — обычно от 2000 до 5000 рублей. Эти деньги вы вернете клиенту при выезде.
Сколько можно зарабатывать
Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.
Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.
| Статья расходов | Сумма в рублях |
| Аренда | 30000 |
| Реклама | 3000 |
| Уборка | 5000 |
| Прочие расходы | 2000 |
| Итого | 40000 |
Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать
На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:
- Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
- В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.
Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.
Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.
Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:
- места расположения жилплощади;
- качества ремонта;
- удобства планировки;
- оснащения интерьера;
- уровня конкуренции.
Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Варианты старта посуточного бизнеса в 2023 году
Любое дело опирается на стартовый капитал. Поэтому нужно сначала иметь свободную квартиру, которая будет приносить прибыль. Начать бизнес можно одним из следующих способов:
- Собственное жилье, расположенное в центральном районе, сдавать посуточно, а самим перебраться в более дешевое на окраине города. Такой вариант является беспроигрышным, поскольку в любой момент можно прекратить бизнес и вернуться обратно.
- Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее посуточно. Такой вариант позволит зарабатывать на кредитный взнос и еще, при хорошем стечении обстоятельств, получать дополнительную прибыль.
- Оформить долгосрочную аренду квартиры от собственника и сдавать ее посуточно. Для этого нужно прописать в договоре аренды возможность субаренды, т.е. заручиться согласием хозяина. Но тогда необходимо тщательно просчитать экономическую выгоду, чтобы загруженность и получаемый доход позволили перекрыть ежемесячный платеж по аренде.
Подводные камни при сдаче квартир посуточно
Любой бизнес не лишен рисков. Отметим несколько из них:
- Сохранность имущества (самой квартиры и всего, что в ней находится):
- составляйте грамотный договор;
- как раскрутитесь, оформите себя в качестве ИП, так будет проще отстоять свои интересы в суде.
Сдавая жилье, просите у нанимателей копию паспорта и сверьте ее с оригиналом или сфотографируйте паспорт;
- Проблемы с соседями. Постарайтесь наладить с ними отношения, поскольку временные жильцы могут оказаться довольно шумными и это будет приводить к конфликтам. Поговорите с соседями, насколько они не против ваших планов по сдаче квартиры. Если им важна тишина и покой, постарайтесь не пускать квартирантов на время праздников;
- Необходимость регулярно производить уборку после каждого жильца, стирать белье, а также быть готовым подстраиваться под желание клиента заехать или выехать даже ночью.
Прибыльность вложений
Перед сдачей квартиры важно определиться с объектом сделки. Если потенциальный арендодатель решит сэкономить на начальном этапе, можно вложить деньги в строящийся проект. Стоимость квадратного метра будет гораздо меньше, поэтому можно приобрести жилье классом выше или большей квадратуры. Но подготовка вторичного жилья может обойтись дешевле. Нужно лишь обратить внимание на то, нуждается ли квартира в старом фонде в капитальных работах. К тому же вы точно будете знать реальную, не планируемую (как зачастую бывает с новостройками) инфраструктуру района.
Для увеличения доходности можно использовать квартиру в качестве жилья гостиничного типа. Учтите, что для получения двойной прибыли придется гораздо больше работать — постоянно обновлять объявления, контактировать с потенциальными клиентами, следить за чистотой в квартире, своевременно менять белье, вызывать сантехников и других специалистов. Такая работа требует привязки собственника или найма стороннего человека и большой ответственности. Из этой ситуации есть выход — специализированные компании предлагают свои посреднические услуги, владельцу не придется искать потенциальных арендаторов, можно и заключить договор на обслуживание квартиры.
Доукомплектуйте квартиру
Первым делом купите бытовую технику. Минимальный список будет такой: плита, холодильник, телевизор, стиральная машинка, микроволновая печь, электрочайник, утюг, фен и подключенный к интернету роутер. Некоторые арендодатели дополнительно докупают посудомойку, мультиварку и кофеварку.
Также не забудьте купить на кухню по набору посуды и столовых приборов, кастрюлю, сковородку и минимальный набор кухонных аксессуаров (половник, лопатку и т. д.). Хорошим тоном считается позаботиться о мелочах, на которые гостю нет смысла тратиться самому: салфетках, губках, средстве для мытья посуды, подсолнечном масле, сахаре, соли, чае и кофе. Все это мало влияет на выбор конкретной квартиры, но от подобных тонкостей зависят отзывы о квартире и хозяине в дальнейшем.
Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:
— Положительный опыт арендаторов и их отзывы о вашей недвижимости на соответствующих ресурсах поднимут ваш рейтинг и сделают объект более привлекательным для потенциальных гостей.
Затем уделите внимание текстилю. В квартире должны быть постельное белье на каждое спальное место, подушки и одеяла, большое и маленькое полотенца для каждого гостя.
Последним пунктом будет оснащение ванной комнаты. Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно приезжают в город в мини-отпуск или командировку. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому разложите на полочках в ванной одноразовые гели и шампуни, поставьте диспенсер с жидким мылом, положите туалетную бумагу. Не забудьте о ватных дисках и палочках — гости скажут спасибо.
Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR:
— Одноразовые гели для душа и шампуни стоят порядка 1,5 рублей за штуку. Тапочки — около 15 рублей. Набор с одноразовой зубной щеткой и пастой — 15 рублей. То есть суммарно на одного человека вы потратите около 50 рублей. Но это окупится вам хорошими отзывами и дальнейшими бронированиями от этого гостя и тех, кому он вас порекомендует.
Как сдавать квартиру через агентство недвижимости?
В крупных городах России можно найти агентства, которые специализируются именно на посуточной аренде жилья. Для начала работы с агентством достаточно заключения договора на доверительное управление. Далее всеми вопросами аренды жилья, поиска постояльцев, уборки и ремонта помещения, составлением договоров, вселением и выселением жильцов будут заниматься представители компании. Логично, что значительная часть дохода пойдет в карман агентства, а оставшаяся часть будет в определенное время перечислена собственнику квартиры. В среднем подобная услуга стоит порядка 15-25% от получаемого дохода.
Еще одним вариантом сдачи квартиры в аренду через агентство является использование его в качестве посредника. Например, поручить ему этап поиска клиентов, оформления документов, а все остальные этапы взаимодействия с постояльцами проводить самостоятельно. Оплату услуг агентства в данном случае рассчитывается как процент от каждой сделки, причем в некоторых случая его могут платить сами клиенты, которые обратились в агентство за помощью в поиске жилья.
Взаимодействие с риэлтерскими агентствами является хорошим и безопасным вариантом с точки зрения экономии денег и сохранности жилья. Особенно актуальна помощь агентства в тех случая, когда собственник сдает недвижимость впервые. Можно начать с такой формы работы, а затем перейти на самостоятельный поиск клиентов.
Виды доходной квартиры
Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:
- Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
- Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
- Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.