Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 способов получить скидку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Скидки на востребованную квартиру получить будет сложно, ведь застройщик и так понимает, что покупатель на неё найдётся достаточно быстро. Например, всегда ценится высокий этаж, удобная планировка и хороший вид из окна.
Речь о покупке на вторичном рынке квартиры, в которой прописаны члены семьи прежнего собственника. Если среди них нет несовершеннолетних, то после приобретения жилья выписать прежних жильцов можно через суд. Но в договоре купли-продажи должно быть прописано условие выписки их после совершения сделки.
Экономия на квартирах с таким обременением может составлять до 25%. Реальный пример из базы «Дом.РФ»: в Подмосковье начальная цена двухкомнатной квартиры на аукционе начинается с 1,28 млн руб, что ниже ее рыночной стоимости в четыре раза.
Если прописанные в квартире после оформления сделки отказались выписываться добровольно, к этому можно принудить по суду. В исковом заявлении следует указать данные этих граждан, а также подтвердить право собственности, приложив соответствующие документы.
Этот совет не действует для квартир, в которых прописаны несовершеннолетние — тут риски превышают потенциальную выгоду.
3acтpoйщикy пpиxoдитcя пocтoяннo взaимoдeйcтвoвaть c бaнкaми: чтoбы пoлyчить aккpeдитaцию, ycкopить пpoцecc выдaчи кpeдитa или дoгoвopитьcя oб ycлoвияx. Пoчти 70% oт чиcлa вcex клиeнтoв зacтpoйщикa — этo ипoтeчныe клиeнты. Пoэтoмy бaнк и зacтpoйщик — пapтнepы: oни пoмoгaют дpyг дpyгy пoлyчить кaк мoжнo бoльшe пpибыли и дeлят клиeнтoв мeждy coбoй. Льгoтнaя ипoтeкa — иx oчepeднaя oбoюднaя дoгoвopeннocть.
Cмыcл дoгoвopeннocти в тoм, чтo зacтpoйщик пoкpывaeт нeдoпoлyчeннyю бaнкoм выгoдy cpaзy из cвoиx cpeдcтв. Бaнкy тaк тoлькo лyчшe: oн пoлyчит пpoцeнты гapaнтиpoвaннo и в caмoм нaчaлe кpeдитнoгo cpoкa. Дaжe ecли клиeнт peшит пoгacить ипoтeкy дocpoчнo, бaнк ocтaнeтcя в oщyтимoм плюce. 3acтpoйщикy тoжe xopoшo: вo-пepвыx, льгoтнaя cтaвкa cильнo пoвышaeт пpивлeкaтeльнocть пpeдлoжeния; вo-втopыx, кoмпaния нe тpaтит лишнeгo. Bcё, чтo зacтpoйщик oтдacт бaнкy, пoтoм включaт в cтoимocть квapтиpы.
Субсидированные ставки от 0,1%
Относительно субсидированных ставок Андрей Гарифуллин считает: если жилье приобретается для себя и на долгий срок, данная программа максимально выгодна как с точки зрения фактической переплаты на весь срок кредита (даже с учетом завышения стоимости), так и минимального размера ежемесячных платежей. «Но в ближайшие пару месяцев последний шанс зайти в такие программы. Количество таких предложений существенно сократилось, но их еще можно найти. При этом с 2023-го действует серьезно расширенная семейная ипотека, программа господдержки. Наверняка увидим и субсидированные ставки, но в районе 3%. С учетом действующей и прогнозной ставки на вторичную недвижимость покупка новостройки выглядит взвешенным решением».
Вторит мнению коллеги София Исаева, отмечающая, что выгода субсидированной ипотеки очевидна только в случае приобретения квартиры для себя и планов жить там в ближайшие 7-10 лет. «Иначе субсидированная ипотека ведет к удорожанию квартиры, невыгодной перепродаже и большой сумме кредита».
Как не нарваться на мошенников
Все эксперты единогласны в том, что приобретать жилье нужно у опытных надежных девелоперов с большим портфелем успешно реализованных проектов. «Информацию о возможных судебных разбирательствах в отношении застройщика можно найти в открытом доступе в интернете на сайте арбитражных судов, Едином ресурсе проблемных объектов и на других порталах, – отмечает Ася Левнева. – Стоит также почитать отзывы о девелопере, задать вопросы в социальных сетях жителям уже построенных объектов».
К сказанному Елена Устинова добавляет, что, если есть возможность, следует пообщаться с теми, кто уже живет в домах выбранного застройщика и узнать про компанию на сайте наш.дом.рф.
Напоминает Ася Левнева и о проектном финансировании от банков, которое доступно только проверенным игрокам и минимизирует риск явного обмана покупателей недвижимости, хотя и сокращает возможности сэкономить на приобретении жилья.
«Монополизация рынка привела к жесткой ценовой политике, а переход на проектное финансирование больше не позволяет купить квартиру по минимальной цене на ранних этапах строительства. И всё же, застройщикам выгодно быстрее продать объем лотов, достаточный для снижения ставки кредита на строительство. Поэтому в начале реализации проекта для привлечения покупателей к новому проекту цены снижены», – поясняет Ася.
Если застройщик не вызывает опасений, в рамках следующего этапа Ася Левнева рекомендует перейти к подробному изучению документации на сайте понравившегося объекта. Следует обязательно ознакомиться с разрешением на строительство, проектной декларацией, проектом ДДУ и т. п. документами. Не лишним будет и знакомство с фотографиями хода строительных работ, которые обычно публикуют застройщики. Более того, можно сравнить фото с оригиналом, совершив экскурсию на стройку.
Стоит помнить, по замечанию Аси, и то, что в клиентоориентированных компаниях работают опытные менеджеры. Эти сотрудники консультируют каждого покупателя в индивидуальном порядке по возможностям применения льгот и субсидий и помогают выбрать выгодную программу кредитования в банке.
Лайфхак 4. Письмо директору компании-застройщика
Даже если на момент покупки квартиры у застройщика нет акций и специальных предложений, ничего не мешает покупателю попытаться выторговать для себя хоть небольшие преференции. Например, многие застройщики признают, что готовы сбросить с цены до 3%, если покупатель об этом попросит. Правда, желательно, чтобы покупатель был «несложный» – не требовал рассрочки (на период продажи своей вторичной квартиры), а в идеале – мог сразу внести всю сумму по договору долёвки.
Впрочем, индивидуальные скидки обычно не предоставляются на уникальные планировки и на ходовые квартиры, например, на четырёхкомнатные, которых в новостройках обычно немного и которые «уходят» достаточно быстро.
Были случаи, когда индивидуальные условия на покупку квартиры в новостройке предоставлялись покупателям, оказавшимся в определённой жизненной ситуации. Вот пример: человек, воспользовался рассрочкой от застройщика и въехал в новое жильё до окончательного расчета по договору. А спустя несколько недель у него резко снизился доход. Он уведомил застройщика о случившемся и попросил пойти навстречу. Застройщику было проще предложить квартировладельцу скидку и индивидуальные условия расчёта, чем расторгать договор и заниматься выселением.
Альтернативные варианты скидок
На первичном рынке недвижимости есть еще несколько возможностей сэкономить, но без скидок в виде денег, а с помощью бонусов.
Льготная ипотека. На квартиры в новостройках есть особые программы кредитования — льготная ипотека, в которой застройщик несколько месяцев погашает проценты за вас. Например, взяли 2 млн руб. в ипотеку на 6,5%, а полгода процент платил застройщик — платите не 17 тыс., а 11 тыс. руб. Получается экономия почти 30 тыс. руб.
Подарок при покупке квартиры. Квартиру в новостройке вы покупаете по полной цене, но при этом застройщик вам что-то дарит. Это может быть черновой ремонт. Или машиноместо, как это было у нашего клиента.
Например, квартира стоит 8 млн руб. Вместо скидки застройщик продает вам за те же 8 млн руб. и квартиру, и машиноместо. После сдачи дома вы можете или сами пользоваться машиноместом, или продать его — в Москве оно стоит 1,5–2,5 млн руб., в зависимости от района.
Квартиры в корпусе, который сдают позже. Если вы приобретаете квартиру у крупного застройщика в жилом комплексе с несколькими корпусами, уточните цены на квартиры с той же планировкой и на тех же этажах, но в разных корпусах. Они могут отличаться по цене в разы.
Например, в корпусе со сдачей через несколько месяцев квартира может стоить 8 млн руб. А в корпусе, которые сдается через год — уже 7 млн руб. Если для вас не принципиален один год, можно сэкономить.
Квартиры по новогодним распродажам. Если вы решили приобрести жилье перед большими праздниками, изучите акции у застройщиков — некоторые из них предлагают скидки и бонусы. Или обратитесь в агентство недвижимости — например, в «Авахо».
Какие застройщики дают ипотеку под 0.1 процент?
Какие банки дают ипотеку под 0,1%
|
Банк |
Застройщик/ЖК |
Основные условия ипотечного кредитования |
|---|---|---|
|
Длительность ипотеки |
||
|
СберБанк |
Партнеры банка, проектное финансирование которых он осуществляет |
До 30 лет |
|
ДОМ.РФ |
Первый ДСК |
До 30 лет |
|
Альфа-Банк |
ГК ФСК |
До 20 лет |
Попросить дать скидку
Приобретая квартиру можно лично обратиться к застройщику с просьбой о предоставлении индивидуальной скидки, в конце концов, это ведь рынок и здесь также можно и нужно торговаться. Размер скидки может быть от 5 до 15%!
Полезный совет: лучшее время для просьбы о скидке – конец отчетного периода, месяца, квартала, года.
Каждый менеджер по продажам имеет свой план реализации, который он должен выполнить за определенный период. Естественно, что может так сложиться, что к концу отчетного периода менеджер подойдет с не распроданными остатками, для выполнения плана ему останется продать одну или несколько квартир. В таком случае, у него будет весомая мотивация продать, сделав скидку.
В общей массе предложений застройщики редко дают индивидуальные скидки, но они могут рассмотреть возможность предоставления индивидуальных условий приобретения. Что это такое? Это может быть отсрочка платежа или рассрочка на некоторый срок. В области элитной недвижимости скидки более распространены, здесь с каждым покупателем и каждой квартирой работают индивидуально. К примеру, на хорошую скидку может рассчитывать покупатель многокомнатной квартиры.
Выберите квартиру на первом этаже
Большинство воспринимает квартиру на первом этаже в новостройке как худший из возможных вариантов – шум и грязь под окнами, никакого интересного вида, а если прямо напротив ещё и какой-нибудь круглосуточный магазин…
Да, это явно не самый удачный этаж для жизни, но, скорее всего, как раз поэтому – самый удачный этаж для скидки!
Например, найдите новостройку, застройщик которой гордится своими видовыми квартирами, а потом узнайте о квартире на первом этаже – если они есть, менеджер наверняка стушуется: «Оттуда, конечно, весь район не разглядишь…». После такого конфуза скидке быть!
« А есть такие, но дешевле?»
У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.
На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.
Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.
Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле. Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.
| Свойство | Недостаток | Преимущество |
|---|---|---|
| Квартира у лифта | Более шумно | Меньше нести тяжести от лифта |
| Первый этаж | Нет вида, бывает сыро | Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля |
| Последний этаж | Может течь крыша | Лучше вид, меньше шума |
| 13-й этаж | Несчастливое число | Для несуеверных — обычное число |
| Окна во двор | Хуже вид | Удобнее присматривать за детьми |
| Окна на улицу | Шум, пыль | Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной |
Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.
Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.
Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.
Как работают такие программы
Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.
Период субсидирования ипотечной ставки до 0% или чуть выше, как правило не превышает 6-12 месяцев. Есть также льготные программы, в рамках которых ставка субсидируется на более длительные сроки. По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).
«Величина первоначального взноса, требования к заемщику, максимальный срок кредитования и возможность использовать маткапитал зависят от конкретного банка. Есть и универсальные условия. Например, если субсидируется ставка по льготной ипотеке, то предельная сумма кредита одинакова во всех программах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.). Также различается и срок действия предложения, однако отдельные компании уже продлевали данную акцию», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Камень №5: платежи после сдачи
Соглашаясь на «длинную» рассрочку, предполагающую погашение после окончания строительства новой квартиры, стоит быть готовым к тому, что после сдачи дома в эксплуатацию ее условия несколько изменятся. Чаще всего застройщик фиксирует оставшуюся к выплате сумму – и на нее начинают начисляться проценты. Иногда, к слову, совершенно негуманные, которые могут доходить до 15-20% годовых.
Совет: Просчитать экономическую выгоду оплаты процентов застройщику по рассрочке и по банковскому кредиту – и, при необходимости, досрочно погасить обязательства, перекредитовавшись в банке.
P.S. А вы пользовались рассрочкой от застройщика? Насколько сложно вам было ее выплачивать? О чем бы вы предупредили потенциальных инвесторов, собирающихся инвестировать в строящуюся недвижимость с помощью рассрочки от застройщика?