Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение ДДУ и возврат денежных средств». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
Сколько стоит расторжение
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
|
79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Если застройщик расторгает договор, не имея на то законных оснований, его действия можно оспорить. На основании решения суда, если последний признает правоту покупателя, можно потребовать от продавца выплаты неустойки.
ВНИМАНИЕ!!! Подавать на застройщика Иск стоит и в том случае, если он просрочил возвращение уже заплаченных средств. По закону он обязан произвести его в течение 10 суток со дня расторжения договора. Иначе с него также можно требовать неустойку.
Судебная практика знает и случаи, когда просрочка оплаты происходила не по вине дольщика. А, например потому, что застройщик не выдал реквизиты для платежа вовремя. В результате покупатель просрочил первую выплату более, чем на 3 месяца. После окончания строительства, когда выросли цены на квартиры, застройщик решил, что можно расторгнуть договор из-за той давней просрочки. Однако суд оказался на стороне дольщика, и он смог получить квартиру, за которую честно отдал свои деньги.
Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов
Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.
У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.
Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.
Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?
Что показывает судебная практика на этот счет?
Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.
Как расторгнуть ДДУ: самые частые причины споров и порядок возвращения денег
- Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?
- Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?
- В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?
- На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?
- Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
- Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?
- В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?
- Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
- Можно ли вернуть судебные расходы?
- Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?
- Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке?
- Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
- Как получить деньги после расторжения договора?
- В чем особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу?
Долевое строительство не всегда заканчивается сдачей жилого дома в эксплуатацию и передачей ключей новым жильцам. При этом дольщики полагаются на договор участия в долевом строительстве (ДДУ), не зная всех своих прав и возможностей возврата денег. О том, в каких случаях договор можно расторгнуть, что для этого требуется, на какие компенсации можно рассчитывать и как вернуть деньги, — в нашем материале.
Из этой инструкции вы узнаете:
- В каких случаях и каким образом можно расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
- Как происходит расторжение ДДУ по соглашению сторон.
- В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда.
- На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда.
- Как расторгается ДДУ при использовании счета эскроу.
- Как правильно составить и отправить уведомление о расторжении договора.
- Как получить деньги после расторжения договора.
- Особенности возврата денег при использовании счета эскроу.
Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?
Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).
Есть четыре варианта расторжения договора:
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика;
- по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
- по решению суда.
Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф
Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?
Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т.е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.
Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:
- если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
- если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.
Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.
Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.
С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).
Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС
В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?
Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:
- превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
- отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
- существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
- в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.
Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 214-ФЗ. Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:
- застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
- вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
- застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).
Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.
На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?
Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ, сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?
Закон № 214-ФЗ не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:
- сведения о дольщике и застройщике;
- указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
- основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
- расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
- реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.
Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.
В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?
Статья 9 Закона № 214-ФЗ позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:
- прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
- внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
- изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
- в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.
При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.
Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?
Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).
Почему лучше обратиться к юристу при расторжении ДДУ
На сегодняшний день долевое строительство жестко регламентируется законодательством. Это создает определенную защиту для дольщиков, но в то же время влечет за собой и ряд требований, которые им необходимо соблюдать. Процесс расторжения ДДУ требует определенных знаний, поэтому при возникновении такой необходимости имеет смысл обратиться к опытному юристу. Компетентный специалист оперативно разберет сложившуюся ситуацию, проанализирует условия договора и юридически грамотно сделает всё необходимое для прекращения договорных отношений с застройщиком: от направления претензии до непростых переговоров и участия в судебном процессе.
Юрист знает, как вернуть деньги по договору долевого участия в строительстве и примет все меры по оперативному возврату средств с минимальными хлопотами для дольщика.
Ответы на самые распространенные вопросы
Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?
Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.
Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?
Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.
Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
| Дольщик А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ, возвратить ему цену и взыскать с застройщика проценты за её использование. Он мотивировал это тем, что произошло изменение назначения нежилых помещений дома: помещения на первом этаже стали жилыми. И проиграл дело, поскольку, будучи уверенным в очевидности своих доводов и показаний соседей, даже не сделал экспертизу проектной документации. При этом у А. площадь квартиры по результатам обмеров БТИ уменьшилась на 7 %. Однако в иске о расторжении договора долевого участия он на данный факт не ссылался, благополучно приняв от застройщика возвращённые ему излишне уплаченные средства и тем самым подтвердив согласие с данным фактом. |
Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:
- Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.
- Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Расторжение ДДУ по соглашению сторон с возвратом денег, наверное, самый идеальный вариант для дольщика. Но, к сожалению, застройщики, согласившись на подобные действия, стараются сформулировать условия такого соглашения таким образом, чтобы в выигрыше остались именно они.
Обратите внимание на следующие моменты при подписании соглашения о расторжении ДДУ:
- срок возврата денежных средств. Обычно застройщик старается указать как можно более длительный период или вообще возврат денег поставить в зависимость от дальнейшей продажи квартиры, которая была предметом ДДУ, другому покупателю. Старайтесь отстаивать свои интересы при формировании данного пункта соглашения и не соглашайтесь на какие-либо дополнительные условия возврата денег;
- настаивайте на уплате процентов за пользование вашими средствами. Формула расчета процентов указана в ч. 2 ст. 9 ФЗ-214;
- пропишите в соглашение условие, которое будет регулировать вопрос о том, кто будет подавать документы на регистрацию и в какие сроки.
Не забудьте получить на руки свой экземпляр соглашения о расторжения ДДУ.
Сами договорные отношения по покупке квартиры в новостройке подлежат обязательной государственной регистрации. Соответственно, расторжение ДДУ по соглашению также должно пройти регистрацию.
Обратите внимание! Законом предусмотрена госпошлина за регистрацию расторжения расторжение ДДУ в Росреестре. Налоговый кодекс РФ обязывает дольщика уплатить сумму в 350 рублей, чтобы соглашение о расторжении ДДУ прошло государственную регистрацию.
Также следует помнить о том, что вам потребуется согласие супруги на расторжение ДДУ. Ведь такое соглашение должно быть зарегистрировано. А в силу ст. 35 СК РФ для совершения сделки, которая должна быть зарегистрирована, требуется нотариальное согласие супруга.
Бывают ситуации, когда покупка квартиры по ДДУ происходит не только за счет личных средств дольщика, но и привлекаются заемные средства или материальная помощь от государства:
- заключение договора ипотеки;
- использование финансов материнского капитала.
При расторжении ДДУ с ипотекой необходимо руководствоваться договором с банком. Законом не урегулирован вопрос о том, что будет в дальнейшем с ипотечным соглашением, если отношения между застройщиком и дольщиком разорваны.
Расторжение договора долевого участия с материнским капиталом влечет за собой обязательство застройщика вернуть денежные средства, предоставленные государством в качестве государственной поддержки. Но финансы застройщик должен вернуть не дольщику, а на счет ПФР (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 82-КГ13-4).