Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.
Предусматривает уплату налога в 1% от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
- личное предпринимательство без привлечения наемных работников;
- доход не более 3528 МРП (10,8 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определенный период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.
Так, годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдется в 147 600 тенге.
Из этой суммы выплачиваются:
- социальные отчисления – 25 200 тенге (3,5% от 60 000 за 12 мес.);
- пенсионные взносы – 72 000 тенге (10% от 60 000 за 12 мес.);
- взносы на медицинское страхование – 50 400 тенге (5% от 1,4 × 60 000 за 12 месяцев).
Ответственность за неуплату налога
Любая незарегистрированная деятельность, в том числе и бизнес на сдаче квартир, не является законной. Кодексом «Об административных нарушениях РК» для недобросовестных арендодателей предусмотрены соответствующие санкции.
Так, например, физическое лицо в первый раз получит лишь предупреждение за несоблюдение закона. Однако если в течение года нарушитель не предоставит отчет в налоговую, при повторном зафиксированном случае ему придется заплатить штраф в размере 15 МРП. Эту сумму необходимо возместить в течение 30 календарных дней.
Статья 463 Кодекса предусматривает и более внушительные штрафы (от 25 до 150 месячных расчетных показателей). Если арендодатель не имеет возможности в срок уплатить назначенную сумму, он вправе обратиться в органы госдоходов с заявлением отсрочить уплату штрафа или произвести ее в рассрочку. В любом случае, ведение законной деятельности позволит не только уберечь свой бюджет от штрафов, но и получить социальные гарантии от государства: медстаховка, пенсионные отчисления и проч.
Тем более теперь, когда в стране заговорили о радикальных течениях и группировках. По словам арендаторов, участковые стали чаще проводить рейды по квартирам. Если обнаружится, что жилье сдается нелегально, владельцу грозит штраф. Согласно кодексу об административных нарушениях ст. 207 (сокрытие объектов налого-обложения) «в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения». И дело не только в рейдах: нередко в полицию обращаются соседи, которые недовольны шумом в арендуемой квартире.
Налоги за сдачу квартиры в аренду: ответственность за неуплату >>>
Можно обойтись и без регистрации в налоговой, если нотариально заверить договор о безвозмездном пользовании жилого помещения. В этом случае договоренность об оплате будет устной, а значит привлечь клиента за неуплату или порчу имущества на законных основаниях будет невозможно.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Рассчитаем обязательные взносы ИП при сдаче квартиры в аренду за 130 000 р. в месяц.
| Что | Сколько |
| Плата за месяц аренды | 130 000 р. |
| Выручка ИП в год (при загрузке квартиры 12 месяцев) | 1 560 000 р. |
| Обязательные ежегодные фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС (в год) | 40 872 р. |
| Обязательный ежегодный взнос на ОПС с превышения 300 000 р. | 1 560 000 — 300 000 = 1 260 000 * 1% = 12 600 р. |
| В год за выход из “серой” зоны | 40 872 р. + 12 600 р. = 53 472 р. |
Сдача квартиры в Казахстане без регистрации ИП
Если вы сдаете жилое помещение и не нанимаете сотрудников, ИП не требуется. Варианты налогообложения могут быть разными.
а) ЕСП (единый социальный налог).
-
фиксированная ставка: 3063 тенге (1 МРП) — для проживающих в городе, 1532 тенге (0,5 МРП) — в селах;
-
оплата – ежемесячно;
-
обязательные отчисления учтены в фиксированных платежах;
-
налоговая отчетность и специальная регистрация не требуются;
-
если в каком-то месяце не было доходов, ЕСП можно не платить.
Условия: ЕСП возможен, только если жилье сдается физлицам, а годовой доход арендодателя не больше 1175 МРП (3,6 млн тенге). ЕСП не могут выбрать иностранцы, а также те, кто сдают площади в коммерческих и торговых объектах или занимаются частной практикой.
б) Индивидуальный подоходный налог.
-
ставка — 10% от дохода;
-
оплата — 1 раз в год, до 10 апреля;
-
в случае сдачи жилья физлицу налог оплачивается арендодателем;
-
если арендатор — налоговый агент, налог удерживается с него при оплате арендных платежей
-
обязательные отчисления не требуются;
-
налоговая отчетность по форме 240.00 в случае сдачи квартиры физлицу подается арендодателем;
-
арендатор делает это, если он является налоговым агентом.
Предоставление налогового вычета: сколько может сэкономить арендатор?
Предполагается, что максимальная сумма, с которой наниматель сможет получить вычет за аренду жилого помещения, будет равняться 390 тысячам рублей за 1 календарный год.
В случае если условия вычета при аренде жилья не изменят в будущем, то он будет аналогичен другим налоговым вычетам. Для наглядности приведем пример.
Предположим, что физическое лицо арендует квартиру за ежемесячную оплату в размере 25 тысяч рублей, а его официальная заработная плата, с которой он оплачивает НДФЛ, равна 50 тысячам рублей. Итак, 50 000 * 13% = 6 500 рублей – это сумма подоходного налога, которую каждый месяц арендатор уплачивает в казну. За год он уплачивает в казну 6 500 * 12 = 78 000 рублей. Налоговая база при этом равна 50 000 * 12 = 600 000 рублей.
За аренду жилья в соответствующем году арендатор заплатил27 000 * 12 = 324 000 рублей. Так как эта сумма меньше предполагаемой максимальной суммы, с которой физическое лицо может получить налоговый вычет за аренду жилья, то арендатор в данном случае может учитывать расходы за аренду жилья в полном объеме.
Для определения суммы компенсации далее необходимо сумму, выплаченную за аренду жилья за год умножить на налоговую ставку, которая равна тринадцать процентам: 324 000 * 13% = 42 120 рублей.
Таким образом, арендатор в вышеописанной ситуации может, в случае принятия подобного закона, компенсировать сумму за аренду жилья в размере 42 120 рублей. Срок получения такого вычета предположительно будет не более 4 месяцев со дня предоставления в налоговую службу соответствующих документов, подобно срокам других налоговых вычетов.
Налогообложение при продаже нерезидентом жилья в Казахстане
- В последнее время увеличилось количество казахстанцев, переезжающих в Россию на постоянное место жительства и меняющих гражданство Казахстана на гражданство Российской Федерации.
- При этом, у многих встает вопрос о том, каким образом будет осуществляться налогообложение при продаже переехавшими или переезжающими лицами своей квартиры или прочей недвижимости, находящейся в Казахстане, какова ставка налога, как правильно исчислять налог и как можно его уменьшить.
- Для ответа на этот вопрос прежде всего лицу необходимо определить свой налоговый статус: является ли он резидентом Казахстана или нет.
- Является ли лицо резидентом Казахстана или нерезидентом Казахстана
- В соответствии со статьей 189 Налогового Кодекса Республики Казахстан резидентами Республики Казахстан признаются физические лица:
а) постоянно пребывающие в Республике Казахстан.
При этом, физическое лицо признается постоянно пребывающим в Республике Казахстан для текущего налогового периода, если оно находится в Республике Казахстан не менее ста восьмидесяти трех календарных дней (включая дни приезда и отъезда) в любом последовательном двенадцатимесячном периоде, оканчивающемся в текущем налоговом периоде.
- б) непостоянно пребывающие в Республике Казахстан, но центр жизненных интересов которых находится в Республике Казахстан. При этом, центр жизненных интересов физического лица рассматривается как находящийся в Республике Казахстан при одновременном выполнении (то есть одновременно должны иметь место сразу три нижеперечисленных условия) следующих условий:
- 1) физическое лицо имеет гражданство Республики Казахстан или разрешение на проживание в Республике Казахстан (вид на жительство);
- 2) семья и (или) близкие родственники физического лица проживают в Республике Казахстан;
- 3) наличие в Республике Казахстан недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности или на иных основаниях физическому лицу и (или) членам его семьи, доступного в любое время для его проживания и (или) для проживания членов его семьи.
В этой связи хотел бы разъяснить порядок налогообложения при продаже выезжающим из Казахстана на ПМЖ в Россию лицом своего жилья (квартиры, дома, дачи и т.д.) в зависимости от того, является ли оно резидентом Казахстана или не является таковым.
Налогообложение при продаже жилища в Казахстане в зависимости от налогового статуса и ситуации
1. Лицо еще не отказалось от гражданства Казахстана и не выехало на ПМЖ в Россию, но намерено сделать это в ближайшее время.
- В этом случае порядок обложения и уплаты индивидуальным подоходным налогом будет применяться как для резидентов Казахстана.
- А) Срок владения жильем на праве собственности один год и более
- Согласно подпункту 20) пункта 3 статьи 155 Налогового Кодекса Республики Казахстан не рассматривается в качестве дохода физического лица-резидента прирост стоимости при реализации (передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица) жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на территории Республики Казахстан на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности.
- Таким образом, если срок владения жилья (дома, дачи, гаража) на праве собственности более одного года с момента его возникновения, то налогообложение при продаже жилья не возникает.
(С 1 января 2020 года срок владения жильем для исчисления и уплаты индивидуального подоходного налога в Казахстане уже не будет иметь значение, налогообложение при продаже жилья будет возникать вне зависимости от срока владения жилищем на праве собственности в силу принятого в Казахстане Закона Республики Казахстан от 18.11.2015 года № 412-V).
Следует отметить, что также не рассматривается в качестве дохода физического лица-резидента прирост стоимости:
1) при реализации земельных участков, находящихся на территории Республики Казахстан, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж и при условии, что на таком земельном участке расположены жилище, дача или гараж, которые находятся на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности. (например, земельный участок с находящимся на нем индивидуальным жилым домом принадлежит лицу на праве собственности более года).
- 2) при реализации земельных участков, находящихся на территории Республики Казахстан, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, под гараж, на которых не расположены жилище, дача или гараж, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка составляет один год и более (например, ничем не занятый земельный участок принадлежит лицу более года и его целевое назначение – строительство ИЖС).
- Б) Срок владения жильем на праве собственности менее одного года
- Согласно подпункту 1) пункта 1 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан: жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности.
- Если срок владения жильем менее одного года, то в этом случае реализация жилища подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10% от полученного лицом дохода от прироста стоимости такого жилиша.
- При этом в соответствии с пункт 3 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан доходом от прироста стоимости при реализации жилья, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения (общее правило, распространяющееся на лиц, которые ранее приобрели жилье по договору купли-продажи, за исключением частных случаев, перечисленных ниже).
- Таким образом, при реализации жилища, принадлежащего лицу на праве собственности менее одного года с момента его возникновения (регистрации) налог составит 10% от положительной разницы между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения.
- Существуют некоторые частные случаи определения дохода от прироста стоимости недвижимости:
- Так, в случае реализации недвижимого имущества, приобретенного в результате уступки права требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и стоимостью, по которой налогоплательщик приобрел право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве (пункт 4 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан).
- В случае реализации физическим лицом недвижимого имущества, по которому ранее был определен доход в виде безвозмездно полученного имущества в соответствии со статьей 96 настоящего Кодекса, доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и стоимостью безвозмездно полученного имущества, включенной ранее в доход (пункт 5 статьи 180-1 Налогового Кодекса Республики Казахстан).
Как самозанятому сдавать квартиру
Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.
При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.
Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.
Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.
Заключаем и регистрируем договор найма жилого помещения. Это осуществляют РСЦ, если в вашем городе их нет, обращайтесь в ЖКХ, исполкомы. Сам договор заполняется в трех экземплярах на месте (бланки вам выдадут, договор типовой, надо будет вписать паспортные данные, срок сдачи, сумму оплаты и т. д.). Также в регистрирующий орган надо представить:
1. заявление от собственника (заполняется на месте). Если сдаваемое в аренду жильё находится в собственности нескольких человек — необходимо получить их согласие на заключение договора и сдачу жилого помещения в аренду;
2. паспорта обеих сторон;
3. документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (технический паспорт квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Регистрировать договор самостоятельно не нужно.
Что будет, если не платить налог
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Упрощенная декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платеж условно состоит из двух сумм:
- налога в 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
- обязательных платежей: пенсионных взносов (10%), социальных отчислений (3,5%), взносов на медицинское страхование (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия:
- численность работников за налоговый период до 30 человек;
- доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
- наличие кассового аппарата.
Нужно ли открывать ИП, какие налоги платить при сдаче недвижимости в аренду
- 2021
- 2020
- 2019
- 2018
- 2017
- 2016
| МЗП | 42 500 тг |
| МРП | 2 917 тг |
| КПН | 20 % |
| ИПН | 10 % |
| ОПВ | 10 % |
| ОППВ | 5 % |
| Соц. налог | 9,5 % |
| Соц. отчисления | 3,5 % |
| НДС | 12 % |
| Ставка рефинансирования | 9 % |
Для начала немного о том, как дела обстоят на практике чаще всего. Сдача жилья в аренду без уплаты налога — вот довольно распространенное явление. Дело в том, что многие люди назначают не самые высокие расценки на аренду. Чтобы получать доход в нормальных размерах, приходится не платить налоги и скрывать данную прибыль.
Не самое лучшее, но распространенное явление. Некоторые вообще сдают квартиры в аренду без официального договора. Тогда перечисление платы может нигде не фиксироваться. Например, если речь идет о сдаче имущества в аренду родственникам по договоренности. Подобные денежные потоки нигде не фиксируются, отследить их трудно. А значит, сбор за доход удастся не уплачивать.
Вообще, законопослушные граждане обязаны уплачивать налог на сдачу жилья в аренду. Для этого и в России, и в Казахстане существуют свои приемы и методики.